无锡，乡镇板块的2.0时代：消灭房价低洼

常言道，岁月是把杀猪刀。

但如果放在楼市来看，岁月无疑是把镰刀，是无情的收割机器。

远的不说，单看2019年至今的无锡楼市，短短一年半时间，从地价再到房价发生的一系列变化，足矣摧毁一个普通的，在买与不买边缘反复试探的刚需家庭。

有些变化是肉眼可见的，譬如地价在一次次土拍中的上涨，譬如低价盘的悄然售罄。

也有些变化是潜移默化，无形无痕的。

比如，无锡楼市的战场，已经扩大到了城市最边缘，那些曾经不配拥有姓名的板块，正在成为很多人退无可退的选择。

无锡，变得比你想象的更大。人们对于乡镇板块的传统定义，或许正在再一次被颠覆。

经历了2019年和今年的高强度土拍轰炸之后，人间早已换了模样，这也就是上半无锡楼市的主题“乡镇板块突围”。

过去常说的乡镇板块比如洛社、钱桥、胡埭、梅村和鸿山等区域，成功撕掉了洼地标签，价值不断高涨。

从板块位置分布不难看出，之前几个黑马乡镇板块大多是围绕着无锡城区周边，与城市之间的割裂感并不算强。

这是无锡城市骨架拉伸的第一个小步慢跑的尝试，也可以视为无锡乡镇板块逆袭1.0时代。

随着今年市区各个板块地价的不断不涨，万元地遍地开花，以鸿山和梅村为首的第一批黑马乡镇板块价值迅速补涨，地价破万，新项目开盘热销。

再伴随着接下来无锡地铁线路的贯通，这一批黑马板块还将持续不断发力，第一轮逆袭，可以说已经基本宣告完成。

但无锡大量的刚需仍客观存在，购买力仍需释放，需要有新的洼地来填补这个断层。

此时，无锡迎来了乡镇板块突围的2.0时代。

这一变化，其实在今年的土拍中已经有迹可循：一个是挂地范围，一个是价格。

从挂地范围来看，一些此前几乎没有存在感的板块，陆续进入大众视野，比如上半年的东港、玉祁、宛山荡、马山。

摊开地图不难发现，这些板块和前面提到的梅村鸿山等区域不同，它们都均匀的分布在无锡版图的边缘上，远离城市中心，配套不算理想，与无锡城区还有着较大的割裂感。

也就是说，无锡楼市的版图变得更大了，城市的边缘开始被重视了。

这些边缘板块，有多冷门？

阳山此次挂出的地块周边3公里范围内，8年无土地出让。实地今年年初拿下的常春藤地块，是玉祁6年来首次挂地。绿地拿下的马山地块，也是马山自2010年之后首次以招拍挂形式出让的土地。

比起这个，更需要警惕的一点在于：这些板块基本上已经是无锡的边缘了，也就是无锡基本上很难找到更远更洼地的板块。

从挂地价格来看，这些区域的起点，并不算低。

马山8736元/㎡、玉祁7474元/㎡、阳山7127元/㎡起拍，大胆想象，这些项目未来新房价格大概都会在1.5万/㎡。

换个通俗易懂的说法，未来在阳山、玉祁等地方买房，房价可能会达到1.5万/㎡。

这个无疑是戳到了很多购房者的痛点，毕竟在无锡人眼里玉祁和阳山凭什么卖到1.5万/㎡？

回想一下2019年，1.5万的单价，甚至可以考虑买无锡主城的限价盘。去年3月份，荟聚板块的华润江南府高层也才1.48万/㎡，去年2月份，江溪板块中海寰宇天下的精装高层也不过1.5万/㎡。

荟聚板块和江溪板块与玉祁阳山之间的落差，可能很难让人接受，但这就是事实。

不仅如此，有些板块甚至正在肉眼可见的上涨。

本次挂出的硕放板块新地块，起拍楼面地价达到8800元/㎡，已经超越去年栖霞天樾府7669元/㎡的成交楼面地价。

即便是地价成交，一年多时间硕放地价也上涨15%，如果10月土拍中该地块有溢价，这个涨幅将会更高。

同样地，9月4日龙湖拿下的锡山区羊尖地块，成交楼面地价6359元/㎡，也已经超越铂悦名邸去年5948元/㎡的楼面地价。

锡山区东港，今年红豆拿地楼面地价6540元/㎡，相较于两年前美的中骏雍景湾4654元/㎡的楼面地价，也有了质的飞跃。

无锡2020年土拍万元以下地块分布情况

这些区域虽然土地出让频率低，但每一次土拍，都是一次大幅度的价值增长。恰恰它们所代表的，才是无锡真正意义上的“最后的洼地”，也可以说是无锡楼市的价格底线。

无锡北部是惠山新城和江阴，无锡南部为山水城和太湖，乡镇板块的崛起主要集中在东部及西部，经历过了第一轮的价值蝶变，待到10月土拍结束后，乡镇板块第二轮突围之路开启，价值梯度将会越来越清晰，6000元/㎡以上的地价，很可能将无缝填满整个无锡。

而这一切折射到新房市场，结果也是一目了然：卑微的刚需购房者手握60万首付，拔剑四顾心茫然，要么一路向西，要么一路向东。

第一轮乡镇板块突围之旅中，梅村和鸿山是引领者也是最大获益者。10月份土拍，是否会按照剧本进行？如果所有地块成功出让，在第二轮乡镇板块突围之旅中，谁又将扛起大旗？

这个十月，拭目以待。